‘핀셋’인가, ‘풍선’인가?

지난해부터 이어진 청약열풍 등으로 부동산 경기가 과열조짐을 보이자 정부가 ‘6.19 부동산 대책’을 내놓았지만 효과는 미지수다.

정부의 이번 대책은 지난해 11.3 대책의 연장선으로 볼 수 있는데, 당시 지정된 청약조정 대상지역에 몇 군데만 추가하고 재건축 조합원의 분양 규제 등을 추가한 방식이다. 즉 일부 과열지역만 꼭 집는 이른바 ‘핀셋 대책’이다. 

이번 대책으로 기존 서울 자치구 25개 전체와 경기 6개시, 부산 5개구, 세종 등 37개 지역 외에 최근 과열 양상을 보이고 있는 경기 광명과 부산 기장군, 부산진구 등 3개가 청약조정 대상지역으로 추가됐다. 

또 서울 전 지역의 공공·민간택지 모두 분양권 전매 기간이 소유권 이전 등기까지로 제한된다. 기존에는 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)만 민간·공공택지 모두 소유권 이전 등기까지 전매가 금지됐다. 

조정지역에 한해 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환기준(DTI) 규제도 강화된다. LTV는 기존 70%에서 60%로, DTI는 기존 60%에서 50%로 규제비율이 각각 강화된다. 특히 집단대출의 경우 잔금대출에 대해 DTI를 50% 새로 적용하기로 했다. 

다만 서민과 실수요자에 대해서는 조정지역 주택담보대출의 경우 강화된 LTV·DTI 규제비율을 적용하지 않고 기존대로 할 방침이다. 잔금대출에 대해서도 DTI는 적용하지만 규제비율은 60%로 완화할 예정이다. 청약조정지역의 재건축 조합원당 분양 허용 주택도 3채에서 1채로 제한된다. 

이것은 정부의 고민이 반영된 것으로 부동산 시장 과열을 내버려둘 수도 없고 그렇다고 정권 초기부터 부동산 경기를 얼어붙게 만들 수도 없는 상황에서 일단 과열된 곳만 ‘국소마취’를 하겠다는 것이다. 정부는 “앞으로도 향후 시장 동향을 면밀히 모니터링 하며 부동산 과열양상이 확산된다고 판단되는 경우 투기과열지구 지정 등 추가조치를 해나갈 것”이라고 밝혔다.

하지만 이런 대책이 시장에서 실제 효과를 거둘지는 의문이다. 경기 평택과 안양, 인천 송도 등 청약조정 대상지역에서 제외된 지역에는 갈 곳 없는 투자수요가 몰리며 ‘풍선효과(한 곳을 규제하면 다른 지역의 부동산에 수요가 몰리는 현상)’가 나타날 가능성이 있다. 

오피스텔, 상가 등 규제가 없는 상품에 투자가 몰릴 수도 있다. 현재도 위례·광교·하남 미사 등 청약조정지역에서 공급되는 오피스텔에는 투자수요가 몰리며 추첨 일정이 지연되는 사태까지 벌어졌다. 

이번에 적용되는 LTV와 DTI 규제 강화도 1400조 원에 육박하는 가계부채를 잡기엔 역부족이란 지적도 나온다. 특히 하반기 미국 연방준비은행의 금리인상에 따른 국내 금리인상이 예상되는 상황이다. 지나친 대출규제 강화는 자칫 서민가계에 타격을 줄 수도 있어 조심스러울 수밖에 없다.